Acheter votre première maison
Acheter une première propriété, c'est excitant — et intimidant. On va y aller une étape à la fois.
Je suis passé par là
J'ai acheté ma première propriété il y a quelques années à peine. Je me souviens très bien de la partie dont personne ne parle : ne pas savoir par où commencer, hésiter à poser une question de peur qu'elle paraisse évidente, et ce doute qui revient — est-ce que j'en ai vraiment les moyens ?
C'est exactement pour ça que je fais ce métier, et pourquoi je travaille surtout avec des premiers acheteurs. Il n'y a pas de question niaiseuse ici. On part d'où vous êtes, même si c'est du tout début.
Où en êtes-vous ?
Les trois situations mènent au même endroit. Elles ne demandent simplement pas la même chose aujourd'hui.
J'y pense, sans plus
Vous n'êtes pas pressé, vous voulez juste savoir si c'est réaliste et quoi faire d'ici là. C'est le meilleur moment pour se parler : on a le temps de bâtir votre mise de fonds, de soigner votre crédit et d'ouvrir un CELIAPP avant même de magasiner.
Je ne suis pas encore prêtJe veux savoir si je qualifie
Vous voulez un vrai chiffre, pas une estimation de banque. On calcule votre capacité réelle — avec les taxes, le chauffage et les frais de condo — puis on obtient votre pré-approbation.
Capacité d'empruntJ'ai une offre acceptée
Le compte à rebours est parti. On monte votre dossier, on magasine auprès de plus de 15 prêteurs et on respecte vos dates de condition de financement.
Prendre rendez-vousLes programmes qui vous avantagent
Presque personne ne les connaît tous, et ils se combinent. Voici ceux qui reviennent le plus souvent.
CELIAPP
Le meilleur des deux mondes : vous déduisez vos cotisations de votre revenu imposable comme un REER, et vous retirez l'argent libre d'impôt comme un CELI. Jusqu'à 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie.
Ouvrez-le même si vous n'avez rien à y mettre tout de suite — les droits de cotisation commencent à s'accumuler dès l'ouverture.
RAP
Vous retirez de votre REER sans payer d'impôt pour votre mise de fonds — jusqu'à 60 000 $ par personne — et vous remboursez sur 15 ans.
Le RAP et le CELIAPP se combinent. En couple, les deux se doublent.
Crédit d'impôt
Un crédit fédéral d'environ 1 500 $ réclamé dans votre déclaration de revenus de l'année de l'achat.
Il ne réduit pas votre mise de fonds, mais il rentre l'année suivante.
Mise de fonds
5 % sur la première tranche de 500 000 $, 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$, et 20 % au-delà. Sous 20 %, l'assurance SCHL s'ajoute.
Vous devez aussi prouver environ 1,5 % du prix pour les frais de clôture — c'est là que bien des dossiers accrochent.
Amortissement 30 ans
Les premiers acheteurs peuvent avoir accès à un amortissement de 30 ans sur un prêt assuré, ce qui réduit le paiement mensuel.
Paiement plus bas, mais plus d'intérêts au total. On comparera les deux avant de décider.
Remboursement TPS
Sur une habitation neuve, les premiers acheteurs peuvent récupérer jusqu'à 50 000 $ de TPS. La taxe est entièrement remboursée jusqu'à 1 M$, puis diminue progressivement entre 1 M$ et 1,5 M$.
Neuf seulement, et l'entente doit avoir été conclue le 20 mars 2025 ou après. La TVQ a son propre remboursement, avec ses propres règles — on validera les deux.
Ce qu'il faut avoir de côté
La mise de fonds n'est jamais le seul chiffre. Voici les trois qui comptent, et les calculateurs pour les estimer.
La mise de fonds
5 % minimum sur la première tranche de 500 000 $.
Les frais de clôture
Environ 1,5 % du prix — notaire, inspection, ajustements. Le prêteur exige que vous puissiez le prouver.
La taxe de bienvenue
Une facture unique de la municipalité, quelques mois après l'achat. Elle surprend presque tout le monde.
Ce que les premiers acheteurs me demandent
On commence par une conversation
Sans frais, sans engagement — et sans jugement, peu importe où vous en êtes rendu.